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內容來自163新聞

彰化土地貸款舊城更新 存量房時代的風口

中國的房地產正從新建、開發、交易為主的市場逐步轉向存量房和新建房並重階段，最終走到以存量房交易為主的時期。2015年以前，城市更多是資本驅動外向型增長；2015年以後，城市進入內向增長模式。這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究舊城更新。

開發商都在思考房地產下一個風口在哪的問題。

經濟高速發展帶來大量存量資產，且多位於核心地區。目前政府有意控制土地市場，地價攀升。一些地產開發商已不再將目光集中在火拼的地王上，而是轉向存量市場。

城市更新，也就是舊城改造，是一些開發商目前找到的新的風口。

存量房時代

住建部政策研究中心主任秦虹認為，中國房地產正在步入存量房時代。一個重要指標是，一座城市的房屋供應（住宅、非住宅）存量房交易量已經超過新房交易量。

秦虹表示，按照這個指標來看，現代的發達國傢幾乎毫不例外都處在存量房時代。以美國住宅為例，美國每年房屋交易500萬套，但滿足500萬套住房需求的90%是二手住房，新房隻滿足需求的10%左右。而中國的房地產正從新建、開發、交易為主的市場逐步轉向存量房和新建房並重階段，最終走到以存量房交易為主的時期。

華高萊斯的董事總經理李忠經過研究得出的結論是，2015年後所有一、二線城市都將進入“內向增長”階段。舊城更新，必然成為城市發展的新增長點。

政策上對於土地紅線愈發嚴格。2015年6月3日，國土資源部土地勘測規劃院院長助理張曉玲在國新辦發佈會後接受記者采訪時表示，包括北京、上海、廣州等在內的 14個城市的開發邊界劃定工作將於2015年完成。開發邊界將作為城市發展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。此外，國土資源部正在緊急擴容需要劃定“城市開發邊界”的城市名單。這份名單上的城市數量已經從原有的14個，擴容到600個。“城市開發邊界”的劃定將最終實現一、二線城市和部分三線城市的全覆蓋。

包括北京、上海等一線城市在內已經被嚴格控制土地供應。

今年5月6日，上海市召開第六次規劃土地工作會議，上海市委副書記、市長楊雄提出，要轉變規劃理念、轉變土地資源利用方式，“城市終極規模的鎖定，有賴於土地規劃的邊界約束建設用地規模隻減不增，以土地資源利用方式轉變倒逼城市發展轉型”。上海市提出瞭土地規模“零增長”的目標。

今年以來，疏解非首都功能和舊城改造成為北京市工作重點。按照規定，商務領域不符合首都城市戰略定位的相關產業疏解和調整工作將按照“嚴控增量、疏解存量、保障民生”的思路進行。其中，北京市明確規定，北京主城區將禁止新建1萬平方米以上的商業設施。

李忠認為，舊城更新是目前城市發展最大的紅包。因為有很多城市的老城區已經沒有土地可以出讓。那麼它的城市經濟怎麼運營？從地理來看，現在上海城市規劃用地已經是零增長，“因為我們要求每個大城市都劃定它的增長紅線，沒有增長紅線時，城市核心區怎麼辦？2015年以前，城市更多是資本驅動外向型增長，2015年以後，城市進入內向增長模式”。這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究舊城更新。

高和資本董事長蘇鑫表示，他看到當前一線城市、開發商都在不斷地競拍土地，高價拿地，但這不是機會。“如果豐臺的樓面價達到7.5萬元/平方米，我算瞭算要賣15萬才能保本，這能賺錢嗎？正是因為二三線城市不能賺錢，所以開發商為瞭避險，都跑到一線城市高價拿地，但這不是機會。”

蘇鑫認為，舊城更新存在大量機會青年安心成家貸款二胎年息借貸增貸轉貸。

開發商的選擇

不少開發商正將舊城改造作為企業未來發展戰略的重要組成部分。21世紀經濟報道記者瞭解到，包括萬科集團、首開地產、富力地產、陽光城以及中糧地產等都在內部著手這一戰略。

而一些一線城市也不得不通過城市更新來進入。

富力地產早在今年年初就表示，其優勢之一是在舊城改造項目方面有豐富經驗，因此舊城改造將是其2015年開發計劃中優先考慮的項目，並確信，多開發舊城改造項目有助於完成銷售目標。

富力地產董事長李思廉近期接受記者采訪時透露，富力地產一直在圖謀進入深圳市場，目前有三四個項目在談，有一些是中小開發商已經運作比較成熟的項目。另外，在談的還包括舊城改造項目，占地面積達數十萬平方米。

統計數據顯示，深圳未來需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公裡，占深圳陸地總面積的12.3%；而目前深圳未利用土地為4360公頃，僅占全市陸地總面積的2.23%。這也意味著，深圳土地供應極其有限，開發商若想參與這座城市的項目開發，就必須通過舊改這條途徑。

21世紀經濟報道記者從中糧地產瞭解到，北京中糧廣場就正在進行舊樓改造。按照政府要求，北京中糧廣場會將原先的購物中心和寫字樓配比，改造成寫字樓和寫字樓相關配套模式。

今年9月份，福州國土資源局掛牌出讓位於晉安連潘舊改項目兩宗土地。最後，首開股份子公司福州首開榕泰置業有限公司以6.4億元、5.81億元競得2015-28地塊、2015-27地塊，樓面價分別為14330元/平方米、15524元/平方米，溢價率分別達48.83%、126.07%。

據首開相關人士透露，在企業發展規劃中，舊城改造將是企業重要發展方向。

上海萬科副總經理葉挺在“第二屆城市更新論壇”上闡述瞭萬科正在進行的城市更新實踐。“我們在一個原生的社區裡，找到一個1000多平方米的配套用房。這被常年當成倉庫。然後，萬科利用這個倉庫做瞭一個養老院。在很小的場合裡提供有限的創新思維，提供專業的服務，老人可以選擇日托、時托、月托和長期托付。而且老人不會離開他的社區和子女，隨時可以回傢，甚至可以帶著小孩來。這是我們非常偶然的探索，現在這個探索是我們養老院新的模式，就是智匯坊。”







新聞來源http://money.163.com/15/1126/05/B9ATLSEO00253B0H.html

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