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內容來自sina新聞

教改博弈學區房冷熱不均部分區域降價明顯

兩個月來，教育改革新政對學區房的影響正在不斷發酵。

最直觀的反應就是，最近有媒體爆出北京實驗二小周邊個別學區房價格暴漲到30萬元/平方米。但部分學區房卻明顯降價，學區房此前隻漲不跌的態勢一去不返。

4月份，北京市教委正式下發通知，要求今年北京市小學免試就近入學，小升初實行單校劃片或多校劃片入學，並取消延續多年的共建招生。

就在今年2月，教育部發文要求19個重點大城市制定方案，確保義務教育階段就近入學。到2015年，重點大城市所有縣(市、區)實行劃片就近入學政策，100%的小學劃片就近入學；90%以上的初中實現劃片入學；每所劃片入學的初中90%以上生源由就近入學方式確定。

而"就近入學"的再次強調與共建生的取消，無疑對學區房產生影響深遠。

冷熱不均

部分區域降價明顯

動輒幾十萬元每平方米的學區房畢竟是個案，記者近日調查走訪瞭解到，學區房整體價格在一些區域確實漲幅明顯，但也有些區域價格有所下降。成交量方面亦是如此。呈現出冷熱不均的市場。

市場的冷熱不均表現在，有些區域成交較好，但有些區域則在二手房整體市場的陰霾下一蹶不振。"我們海淀五一小學區域2傢門店，5月份以來，半個月時間，做瞭100多萬元的業績瞭。上個月也就一兩單，這個月以來不斷簽單。很大一部分都是學區房。"鏈傢地產中介公司一位經紀人告訴中國房地產報記者，該小學是海淀區重點小學。

該區域的偉業我愛我傢中介經紀人也表示："最近成交還不錯，比如五棵松地鐵口附近的六建大院，房子也不是很好，那裡的一居室前段時間都賣空瞭，很多都是傢長買瞭房子就為瞭落戶，也不考慮自己住，所以就買個一居。把孩子戶口落在這邊後，就出租瞭。"

根據偉業我愛我傢市場研究院5月份中上旬對該區域以及實驗二小區域的數據統計，客戶對學區房相關政策及對區域學區房關註的咨詢量比4月份同期增加瞭兩成左右，受此影響，區域交易量比4月份也增長瞭兩成左右。

另一個典型的學區世紀城區域則沒有如此幸運。世紀城片區內的房源以擁有人大附小入學名額為最大優勢，該校是世紀城開發商早些年以教育資助的形式建設的，因此，除人民大學的教師子女外，世紀城的業主子女是主要生源。2012年人大附小收購瞭片區內的銀燕小學，因此，招生范圍除世紀城業主子女外，還向周邊其他小區擴招。但據該區域一傢大型中介門店的店經理介紹：5月份以來，半個多月的時間世紀城區域三傢門店總成交不到5套房。學區房咨詢很多，但沒有成交。

"2013年3月份整個世紀城區域成交168套，今年3月隻有十幾套，4月份也是十幾套，5月份到目前也就四五套。"該店經理還表示："新教改政策並沒有給世紀城區域帶來明顯的升溫，持續觀望客戶越來越多。區域內其他中介也成交很差。萬柳是世紀城相鄰的片區，成交也很少。據我們瞭解，整個北京市的學區房，像太陽宮、萬柳、世紀城，都不太好，成交量都比較低。"

而與成交量相對應的價格方面，一些典型學區房價出現明顯降幅。對於日前媒體爆出的天價學區房，史傢小學區域一位中介經紀人就表示："有些房主想報多少就報多少。本來也就270萬元的房子，房主報400多萬元。隻是一個報價而已。最終還是要看成交。"

"史傢小學高年級部學區房七八萬元每平方米，低年級部目前周邊均價5.5萬元每平方米到6萬多元每平方米。最近該區域房價也有所下降，沒有外圍宣傳的那麼高。"該經紀人告訴中國房地產報記者。

同樣降價的還有世紀城學區，據上述世紀城中介經紀人介紹，世紀城學區房能降價建地建蔽率貸款全省皆可處理7000元/平方米到1萬元/平方米。此外，記者還從中介公司瞭解到，之前成交相對較好的五一學區住宅價格也有明顯下降，前幾個月均價5.8萬元/平方米到6萬元/平方米。現在成交價基本都在5.2萬元/平方米左右。

"以前中介估價每平方米七八萬元，但是現在已經降到每平方米6.5萬元瞭。"一位在中關村一小、三小百米之隔擁有房產的業主告訴記者，從中介反饋的信息來看，一些熱點學區房的降溫除瞭受到今年二手房整體市場低迷的影響，新教改政策的推出也讓很多準購房者心生疑竇。

今年以來，很多知名學區房價下降。從史傢小學區域的成交價格來看，偉業我愛我傢市場研究院為中國房地產報提供的獨傢數據顯示，自今年1月份以來，區域均價逐月下滑，由1月份的72523元/平方米一直下降到4月份的62405元/平方米。

偉業我愛我傢市場研究院經理孔丹分析，目前整體趨冷的樓市也有效遏制瞭學區房的瘋狂升溫，房價並未出現明顯上漲，因為整個樓市狀況都不太好。四五月份學區企業信貸房成交下行的特點還是比較明顯。受整個宏觀樓市影響還很大。房價有所上漲片區，漲幅一般也都在個位數。

從今年學區房成交的整體情況看，2013年和2014年全市現階段還缺少準確的數據統計口徑，但根據偉業我愛我傢市場研究院掌握的數據以及經紀人的反饋來看，今年成交量低於去年水平兩成左右。

政策多變

市場大勢影響

如果按照"就近入學"與取消共建生的思路，在很多業內人士看來學區房的作用無疑會被放大。但從目前記者調查以及掌握的數據來看，學區房市場仍然與二手房市場整體宏觀走勢一致，目前處於下行階段。

這種量的低迷與部分區域價格明顯下滑的原因，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析認為，一是與現階段樓市整體低迷的情況有關，二是與今年北京教育系統改革，學區資源調配有關，相關具體政策逐步推進，造成購房人因政策和風向不確定而形成的觀望。史傢小學附近的鏈傢地產中介公司經紀人也表示，周邊學區房價下降的原因一方面是受整體二手房市場低迷影響，另外，新的教育改革提出教育均衡，不好的學校變好瞭，像史傢小學這種好學校學區房反而會降一些。

胡景暉認為，對於學區房來說，其市場成交價依然高於同區域類似房型的非學區房。價格走勢上看，與整個二手房市場價格變動情況類似：都是1月份位於高位，2月份小幅回落，3月份慣性沖高，4月份小幅回落，呈倒N字型。其變動情況和樓市價格整體的變動情況關聯性是基本一致的。

此外，業內人士認為，教育改革最近幾年不斷出新，現階段的教育政策多變，今年涉及學區資源改革，大傢都知道會存在一些變數，但都不知道到底還會涉及哪些變化。不清楚精準的學區資源怎麼去分配。特別是目前各學校招生計劃，劃片范圍都沒有公佈，又實施瞭新的統一入學系統，很多情況存在變數，也導致觀望情緒的蔓延。

盡管今年出臺新的教改政策，堅持就近入學，但並不是離名校近就能上名校。事實上，學區的劃分是教育部門根據當年區域內適齡學生的數量合理分配教育資源。而且，各學校對口的樓盤和小區可能會隨著招生計劃數與地段生源數的變化而存在變數，學校劃片范圍每年都要進行一些調整，往年的招生計劃隻能供參考，更加大瞭學區房確認的難度。

今年政策出現變化，就連學校也不能給出明確的答案。"原則上在劃片區有房就行，但現在都不好說。原來要求是住滿3年，但今年政策變化大，明年什麼政策還不知道。所以不建議你花過高的消費來爭取這個名額。"記者致電一位海淀區重點小學招生負責人時，該負責人直言，雖然說就近入學，但就近它是一個相對的概念，不會說因為離得近就保證在這能上，也許政策還有變化。

就近入學的再次重申並沒有掀起學區房的熱潮，而取消瞭延續多年的共建招生制度，將劃片區以外的共建生堵在門外，學區房是否將成為這部分人群升入名校的渠道？

記者最近調查瞭解到，按照政策，目前小升初已取消共建生，而幼升小雖然沒有明確的政策，但目前很多地區已經在逐步取消，很多小學共建單位已經接到取消的通知。所謂"共建"，是指部分大單位和個別學校簽有共建協議，學校每年都會給這些單位的直系子女一些升學指標，單位和傢長需要向學校交一部分共建費用。其實從2009年，北京市教委就提出，中小學要嚴格控制"共建"學校數目和學生人數。現在看來亦是大勢所趨。

但據記者瞭解，很多已經與名校共建的部委、企事業單位實際上本就在服務片區內，仍可以通過就近入學的方式就讀。以航天橋附近某單位為例，據該部委一位內部人士介紹，最早與海淀實驗小學有共建關系，但幾年前取消共建，即通過交共建費的形式可在此就讀，後實行就近劃片，該部委本身就在劃片范圍內，仍可就近入學。

因此，取消共建生更多的是遏制瞭一些跨區域擇校的情況。而且，至少從目前的學區房成交以及價格來看，取消共建還沒有對學區房交易產生大的促進。

(中國房地產報)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-02/08572758001.shtml