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內容來自sina新聞

凈負債率暴增五成 首開全部銷售額打雞血搶地

  2012年簽約銷售額177億元，2013年上半年合同銷售額119億元--以北京國資委為實際控制人的首開股份，無論從體量還是業績而言，相比同樣背景的地產公司而言，業績表現均可謂較為突出。

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  但是在某種程度上，這仍舊沒有為首開帶來可觀的財務報表數據。

  2011年至2012年，其凈負債率一直維持在約116%的水平，而在今年中期的業績報表中，其上述項目則為170.92%。

  不僅如此，由於其向銀行申請開發貸的份額較少，在資本化率相對低於一線房地產公司的前提下，因此較大程度抬高瞭首開股份的財務費用。

  加之其今年上半年積極的拿地行為和長期以來執行力瓶頸下難以提升的周轉速度，其京內、京外地區相差較大的項目銷售情況，首開股份將如何兌現其"控制財務成本"的目標，仍舊尚待觀察。

  高負債總額，高融資成本

  令業內人士最為關註的，就是首開股份作為較大體量的國企，其具體的現金流情況。

  理財周報記者根據相關數據計算，截至今年上半年，其凈負債率達到170.92%，遠高於行業內平均水平，令在前些年負債表現就相對嚴重的首開股份，再度陷入瞭一場關於其債務資產的研究。

  公司2013年中報數據顯示，其現金短債比為1.54，短期債務並未令公司有較重承壓，較高凈負債率主要直指其長期負債部分。

  當然，這些也不能掩飾首開股份負債總額過大的事實。

  據記者初步統計，在今年截至8月份，首開股份共為旗下地產子公司擔保貸款六筆，涉及金額33.5億元，其中五筆為一年期以上的長期貸款。

  截至今年6月30日，首開股份一年之內的借款合計97.02億元，長期借款合計243.93億元，貨幣資金149.1億元。

  "負債總量很大，直接影響瞭財務各方面的數據，尤其是財務費用。"華南地區某券商分析師提醒記者，首開股份的借款中有較大份額並沒有進行資本化，即並未直接計入利息支出，導致其三費率達到21.04%，亦遠超出瞭行業內6%的平均水平。

  大部分借款沒有進行資本化的一個重要原因，則是其獲得貸款的來源更多為通過公司債，"資本化率低一些"，而並非通過銀行申請開發貸款。

  根據首開股份在其2012年年報中的數據，報告期內，其資本化率約為52%，而"一線房地產公司的資本化率可以到90%。"上述分析師解釋道。

  "在現在地產融資沒有開閘的情況下，公司主要是通過銀行或其他融資產品貸款，現在信托的利率在8%還要低一點。"公司董秘王怡告訴記者。

  這一數據相比國海證券在2012年末與公司交流時，公司透露的"通過信托融資超百億，成本平均達到11%"已有所降低。

  在去年年報中，首開也已坦陳信托融資比重增加，占比達35.5%，融資利率上升，資金成本壓力逐漸增大。

  上半年全部銷售額拿地

  "首開是拿全部的合同銷售額拿地，但像萬科拿地隻用20%的銷售額。"華北地區一位券商分析師表示，就拿地而言，首開股份今年上半年頗為積極的表現，同樣對其負債總額承壓帶來瞭影響。

  今年上半年，首開股份共實現合同銷售額119億元，並新取得瞭13個項目儲備，共花費118.2億元，遠遠超過其在2012年全年拿地四塊的紀錄。在去年其收入囊中的四塊土地儲備中，有三塊京內用地是其分別與保利、萬科集團合作開發，共計權益總地價17.06億元。

  "他們以前憑借國企優勢獲得的低成本土地已經消化完瞭，現在北京市場競爭又很激烈，他們現在拿地都是不惜成本的。"深圳一傢券商分析師說道。

  首開股份前幾年在京外地區展開積極擴張之後，在今年重新重點回到京內佈局，在部分分析師看來，這最終歸因於"首開"的品牌在京外地區並沒有如其在京內地區一般取得可觀的收益。

  根據中銀國際對首開股份自2011年以來京內、京外地區的銷售份額統計，從銷售額而言，其在上述兩部分區域的比例正在逐漸接近。從2011年的京內、京外銷售占比約7:3，到今年截至7月，占比已然變為5:4。

  也正因如此，華東地區業內人士認為，如今的首開，遭遇到瞭經營的低點。"前兩年，首開在京外擴張太急，特別是一些三四線城市獲取的毛利率又低，還有北京預售證政策的限制，讓公司上半年業績不是很好看。"

  在一些分析師看來，以其今年上半年大規模拿地而言，"它拿地的節奏主要是追隨市場，不是很有自己的打算，所以拿地成本也比較市場化。"

  決策執行效率影響周轉

  近幾年來，"加快項目周轉"字樣反復出現在年初公司公佈的年度報告中。

  "我們的周轉率有提升的空間。"王怡表示，公司在2012年先後與北京萬科、保利合作拿地，亦是想借此提高自身項目的周轉速度。

  而據同花順iFind統計顯示，首開股份在2012年的存貨周轉率為0.17。

  在中銀國際近期發佈的一份研究報告中，提到瞭其周轉面臨的問題：目前的核心任務將是強化項目運作和管理創新，繼續加快京外項目去化。

  東北證券高建亦認為，公司需要做的是加快項目的周轉，減少資金占用，提高資金的使用效率。

  這些都指向首開股份一個核心的問題：決策執行。

  對於大部分國資委旗下地產上市公司如何擺脫"執行不力、周轉不靈"的"魔咒"，首開股份還需要花費多長時間摸索出解決方式，從而加快公司整體現金流轉彰化房屋土地貸款，得以"控制財務成本"，仍是一個待解的問題。負債比率公式二胎年息



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/07292408023.shtml

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