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二胎房貸貸款全省皆可處理觀點意見中國條件下超強的土地需要
之前，我們概述農村宅基地的產權特征。那本是蓋農宅非用不可的土地，在1961年被宣佈歸集體所有，從此也服從按成員權分配的集體邏輯。不過它與農地尚有些許不同：一旦分給農戶，基本長久使用，不因社區人口變動而調整；加蓋其上的農宅是私有物業，允許租賃和買賣；在"地隨房走"的情況下，宅基地在事實上可轉讓。
舞臺鋪設妥當，但等大戲開演。不過，還需要一個實際力量的推動，宅基地才領跑於農地轉讓，成為特定產權制度下工業化、城市化加速的一臺重頭戲。此推動力，不是來自任何論者和批評者的個人好惡，而是城鄉不同土地資源的相對價格，在工業化、城市化大潮中悄悄發生的大變化。
讓我引兩組數據吧。先看流動人口，其統計定義是在非戶籍所在地生活瞭6個月以上的人口。2011年我國流動人口總數達2.3億，其中78.8%在東部地區，80%在大中城市，44%在省會城市、計劃單列城市和直轄市。從2000年到2010年，北京總人口增長瞭41%，上海增長瞭37.5%，天津增長瞭29.3%。同期全國城鎮人口增長瞭多少呢？平均隻有5.8%。
再看經濟增量。從1990年到2000年，我國按1990年不變價計算的GDP增加瞭3.9萬億，其中87.5%來自二、三產業。從2000年到2010年，按2000年不變價計算的新增GDP21.5萬億，其中94%來自二、三產業。從1990年到2010年一起算，總共新增GDP30.4萬億，其中91.6%來自二、三產業。
把以上人的活動和經濟活動，投影到土地上，會有什麼結果？結果就是不同用途、處於不同位置的土地，相對價格發生急劇的變動。想想看啊，很多原本生於外地的人口要流向某個空間位置，對該位置的土地需求擋也擋不住地要旺起來的。橫豎你要來，他也要來，大傢都要來，於是爭房爭地，一位難求，房租、房價、地價當然在競爭中被抬升。
產業活動一樣，也是要占土地的。二、三產業的增量占GDP增量的90%以上，是什麼概念？就是國民經濟越來越靠二、三產業推動，結果就把二、三產業用地的需求大幅度拉瞭上來。農業當然也要占很多土地，無奈農業在經濟增量中的份額走低，所以就算占地面積不少，但對農地的需求卻不升反降。相對需求的變化，出現瞭不同土地相對稀缺性的變化：二、三產業占用的建設用地，稀缺程度上升，農地的稀缺性，相對下降。
如果有一個大體完備的土地市場，那麼以上需求變化、相對稀缺性的變化，會直截瞭當地反映到不同用途、不同位置土地的市價上。有一點很重要，相對價格的變動，既反映需求，又約束需求--由於大傢都想要的土地價格上升，對土地需求的量就受到抑制。當然，還有一個效應，土地價格上升瞭，一般也刺激土地供應量的增加。
問題是在我們這樣一個轉型經濟裡，並沒有一個現成的城鄉統一的土地市場--它還有待在深化改革中慢慢發育哩！實際情況是，1987年在開放、外資進中國大潮的逼迫下，城市好歹還有一個"先國有化、再市場化"的制度空間，但凡土地明確為國有的，就可由城市政府拿出來公開拍賣或協議轉讓。在此范圍內，土地的相對價格變化反映著需求的變化，同時也約束著對土地的需求。例如我們都見過，居民爭購物業之處，房價拉著地價上漲。開發商再要多"拿地"，非付出高於昔日的代價不可。
但是屬於農村集體的土地，卻囿於"社員自用"和"不得自由轉讓"的法律和習俗，基本被隔絕在土地市場之外。於是，人口大規模流動、國民經濟結構變化對集體土地需求的變化，就無法通過相對價格的靈敏變動來得到表達。
經驗說，倘若"價格不管用"，經濟變化的壓力就可能尋找其他途徑來"管用"。我的觀察，農村集體土地，特別是可轉為非農業用途的土地數量，就構成一個替代性的突破口。這是說，當價格不管用的時候，數量就管用--橫豎價升刺激土地供應，而多從農村獲得土地的量，等於也是對某些用途、某種位置的土地之升價，作出的合乎市場機理的反應。
這中間當然有"扭曲"。關鍵的一點是，以價格反映需求變化，對商品數量的需求本身尚受價格的制約，倘若貨幣購買力不足，那麼"需要"再強烈，也大不到哪裡去。可是一旦價格不管用，人們對土地數量的"需要"就擺脫瞭以上限制，再也不受自己的收入、購買能力或融資能力的約束。簡單推斷，價格管用的需求量一般是小於價格不管用的"需要量"的。
於是我們觀察到，大規模人口流動、顯著的國民經濟結構變化，不但刺激起對居住、建設用地的強烈需求，而且還在中國條件下不斷放大著此種需求，使之趨向於不受、少受土地相對價格約束的"需要"！這裡，需求和需要，雖然僅一字之差，但約束條件天差地別，作為經濟行為的後果就失之千裡。
要不，我們該如何解釋似乎突然爆發出來的、象熱病一樣流行的"土地饑渴癥"呢？君不見，一時間無論天南地北，"拿地"都是經濟戰爭的最強動員令，也是條條、塊塊、企業和個人間競爭戰無不勝的法寶。所有的成功，背後鮮少沒有那麼一塊地；所有大案要案，也鮮少會缺少瞭那麼一塊地。是的，狄更斯的《雙城記》，"最光明的時代"和"最黑暗的時代"，到瞭中國都是因為有瞭那塊地。
遠遠看去，那似乎永無窮盡的對土地的需要，並沒有違背經濟大勢。以有限所見，人們的基本行為傾向，還是要改土地的低收益利用，為高收益利用。新聞報道裡不少土地違規行為，差不多無一例外，都由轉為較高效益的居住用地、建設用地而引，還沒有一個是為瞭把土地利用收益由高轉低而"犯瞭事"的。當年被斃瞭的江西副省長胡長清，為南昌一塊土地改變用途私用公權，從經濟效果看，那塊地的利用價值也是增加瞭的，否則，"賄"從何出？
但是細加觀察，受"土地饑渴癥"驅動占下的大片土地，雖然意圖也是增值，但究竟能不能實現增值，卻沒有機制保障。那些"攤大餅"攤成人口密度低、生活極不便利的"新城"，那些個大而無當的工業開發區，那些個"電線桿比人多"的"鬼城"，以及那些個與高房價、高地價並行不悖的閑置土地，在生活中不也存在嗎？那些土地，要論收益，怕是不如讓老鄉種莊稼。
要闡釋以上的合理與不合理，我的出發點是改瞭30年隻改成一個半拉子土地市場。價格機制對土地配置不是完全不管用，但隻管部分用。所以人口流動、經濟結構變局等等，也隻有部分反映到土地資源的相對需求、相對價格的變動上來，並以此配置著土地資源。還有部分呢？對不起瞭，那就是不受價格約束的"需要"主導瞭。那是一部超強的經濟發動機，其強力程度會不會達到自我毀滅的程度，要由權力的強度及其所受的限制來決定瞭。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/08143398948.shtml
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