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  【看點1】

  從整體上看，據北京克而瑞提供的數據，單價4萬元/平米以上的入市房源，自4月以來的成交量不斷增加，從455套上升到567套。

  北京克而瑞統計，1月商品住宅成交均價為22527元/平米，2月出現下降，但從3月開始重新進入上升軌道，並在5、6月份達到24000元/平米的高點。

  剛需產品行情火熱

  應該看到的是，也正是由於剛性需求的大量存在，部分項目市場預期升溫，也在抬高售價，以致個別項目在北京"限價令"面前不願妥協，遲遲沒有拿到預售證。

  從高端樓盤的價格看，包括望京·金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等，今年上半年價格都保持平穩。豐臺板塊的燕西華府由於前後產品的差異，上半年取證價格甚至出現瞭明顯下調。

  【看點3】

  來自北京克而瑞、亞豪等機構的統計都顯示出，上半年商品住宅新房成交均價則經歷瞭"先抑後揚"的過程，並在年中達到高點。

  值得註意的是，今年二季度的成交量，和第一季度相比有明顯回落。分析認為，這主要是因為北京"國五條"細則落地後，成交回升的勢頭得到遏制；同時由於預售環節采取的"限價"等措施，市場正常的供應節奏受到影響，新增供應補充不足。

  上半年新房成交量同比升、環比降

北京上半年商品住宅成交6.2萬套 同比增長29%

  新房成交均價先抑後揚

  上半年新房看點

  此外，如近期入市的朝陽區某高端樓盤，雖然整體不乏單價在每平米六七萬元的房源，但首期部分樓棟簽約均價隻在45000元/平米的水平，這在一些高端樓盤開發商看來是"平價搶市場"。

  從上半年典型熱銷項目來看，剛需類產品延續瞭走俏的行情。如位於通州區的金地·格林格林，今年上半年兩次開盤，3月取證的484套房源目前網簽476套，簽約率超過98%；6月取證的1140套住宅，目前網簽950套，簽約率也已超過83%。此外，如首創·新悅都 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、富力童話時光、K2玉蘭灣等剛需產品，上半年也都取得超過700套的簽約量。

  從成交量看，北京上半年商品住宅最熱月份為3月；在3月底北京"國五條"細則落地後，4月份成交量驟然下降。不過隨著政策消化，扣除保障房和商住，5月、6月商品住宅簽約量已經開始上升。根據亞豪機構數據，4月、5月、6月三個月純商品住宅簽約量分別為5259套、5597套和8321套。6月成交量相比4月已經上漲58%。與此相伴的還包括簽約均價的上漲。

  雖然上半年調控壓力不減，部分高端盤的入市節奏也受到影響，但入市的高端樓盤業績仍然表現搶眼。

  北京中原地產研究總監張大偉還表示，現房在成交結構中占比增加，也推動瞭成交均價上行。6月，北京商品住宅新房成交結構中，現房占到28.5%，這是多年來月度成交中現房占比首次接近三成。

  包括金地、萬科等多傢房企人士也表示，歷經兩三年來的調控，北京市場的主流已經被剛性需求主導。自住型需求的釋放，也支撐瞭調控下的樓市成交。

  2013年是北京限購政策出臺的第三年。今年3月底，北京出臺政策，繼續從嚴執行限購等一系列調控措施，對本市戶籍成年單身人士限購1套住房，等等。但在嚴厲的調控下，北京商品住宅市場依然出現瞭較為明顯的反彈回升。

  【看點2】

  高端項目平穩"搶市"

  位於海淀板塊的西山壹號院 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，以超過28億的簽約額成為上半年北京單盤銷冠。上半年，西山壹號院簽約均價為48679元/平米，在價格上依然保持平穩。據項目方面介紹，西山壹號院首次開盤就在調控期內，一直保持平穩，兩年來也贏得瞭良好的口碑。今年上半年，在產品方面，西山壹號院從戶型、配套等方面進行瞭升級，因此也吸引瞭市場更多認可。

  對於今年上半年新房成交量的同比上漲，機構分析認為，主要是由於一季度市場火熱。包括3月由於"國五條"出臺，導致一波需求搶在地方細則出臺前釋放。從而導致瞭上半年單月成交高峰的出現。3月，北京商品住宅成交19398套，為上半年最高，環比2月漲幅更是達到253%。

  亞豪機構市場總監郭毅認為，成交均價的變化有市場淡季的原因，也有成交結構的原因。3月以後，中高端項目開始陸續放量，這都帶來瞭成交均價的上漲。

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  中投聯達(北京)投資有限公司董事長楊少鋒認為，今年上半年不少稀缺優質產品入市，高端樓盤推盤策略穩定，價格保持理性，帶動瞭改善性需求集中入市，促成改善型項目的成交走高。

  綜合亞豪機構、北京中原地產等根據北京市住建委網簽信息數據，包括保障房在內，北京上半年共成交商品住宅新房62292套，成交面積為661.83萬平米，同比分別增加28.8%和24.8%。

  6月樓市為上半年高調收官

  北京中原介紹，今年上半年商品住宅成交量創下4年來上半年同期的新高。但和去年下半年相比則下降。從套數看，環比降幅為14.6%。2012年下半年，北京商品住宅成交72967套。

  亞豪機構市場總監郭毅表示，雖然調控新政影響瞭開發商的拿證入市時間，但由於嚴苛的政策讓消費者結束瞭觀望，剛需、剛改旺盛，也促使越來越多的開發商加入瞭推盤放量的行列，6月樓盤取證數量、市場新增供應量已經上升，整個市場在6月出現成交止跌上揚。

  對於下半年的預期，分析認為，變數在於貨幣政策。銀根收緊的信號，雖然不至於立刻影響到樓市，但房價的漲幅應會被抑制。

  (新京報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-05/07452286831.shtml

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