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內容來自sina新聞

中國房地產金融正向細分化市場發展

  文/高馨凌

  近日來，中國房地產金融不時傳來"破冰"之舉。先有中信[簡介 最新動態]證券已啟動中信啟航專項資產管理計劃，發行規模逾50億元人民幣，該計劃是國內首單房地產投資信托基金(REITS)產品。隨後，整合房地產金融力量，助力機構健康發展的中國首個專業房地產金融理事會籌備階段工作在滬啟動。該理事會下設房地產上市公司委員會、房地產私募股權投資基金委員會、房地產信托委員會等專項機構。

  由此可見，房地產行業在經歷瞭一系列金融創新之後，正從粗曠的發展模式向著細分化的市場發展。與此同房子二胎意思貸款全省皆可處理時，在利率市場化、金融管制放松、證券保險市場化改革、上海自貿區等多方利好的背景下，正推動中國金融業走向全新的歷史階段。

  中國首單REITs產品起航

  在房地產信托基金方面，中信證券此次推出的RETIs以私募形式推動實際操作，產品總規模52.1億元，期限為3-5年，投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。產品采用結構性設計，針對不同風險偏好的投資人，將產品分為優先級和次級兩類。優先級和次級的比例劃分約7:3。在包括資產升值預期的情況下，優先級投資者整體收益率約為7%-9%，次級預期整體收益率在12%-42%。

  "中信證券REITs產品與海外大多數REITs產品交易機制不同，中信產品的分級結構則使投資變得更靈活。其次，通過中信首單REITs的發行，系統解決瞭大量復雜的測量、估值、法律、會計及交易結構設計等技術問題，可滿足未來重資產企業以及政府基礎設施建設的證券化需求。"克而瑞研究員袁一超分析表示。

  房地產業急需多元融資渠道

  然而，上海高級金融學院金融學教授錢軍在"2014中國房地產金融高峰論壇"上也客觀地指出："在房地產證券化的道路上，還有法規、稅收等多方面政策制約，目前也未有成熟的機構監管。等到證券化融資真正走上正軌時，資本流動對房地產市場影響很大。"

  萊坊最新研究報告顯示，2013年中國內地房地產企業平均資產負債率約為75%。近年來，越來越多中小型開發商開始因此轉向更為靈活的債權類房地產信托或者民間資本，但據萊坊跟蹤觀察，過去一年，中小企業通過信托的融資成本約為13%-20%，而借助民間資本的成本更高達20%以上，中國房地產業需要更多融資渠道，這一點對於長期資金需求日益加大的商業地產領域尤為突出。

  建言獻策

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  商業地產多元化融資方案

  對於開發商持有商業地產項目而缺乏資本情況下，世邦魏理仕執行董事及中國區投資物業部聯席主管鐘德堯給出瞭建設性的融資方案--

  方案一 股本融資

  簡單來說，即出讓項目部份股權，引進機構性財務投資者。開發商仍保持操盤者，但在項目治理上，包括項目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面跟投資者約定有關安排。

  方案二 夾層貸款融資

  除開發商自有資金、股本融資及商業銀行開發貸款外，在債務與項目資產價值比例允許的條件下，一般信托公司、機構性投資及財富管理公司能為項目開發商提供額外貸款，現在一般年利息在12%-15%。

  方案三 預售項目

  開發商可與部分買傢及商場投資者約定預售大型住宅項目內的商業部分，以建造及轉交方式提供基本或指定規格房產，從而減低此部份的退出風險，但在售價方面須提供一定折扣優惠。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-31/08362757217.shtml

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