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內容來自sina新聞
多地救地上調基準地價土地估價一半償債
"金九銀十"將近，北京、濟南、江西多地已經提高或正計劃抬高基準地價。其中，北京12年來首次上調基準地價。
根據中國指數研究院9月2日晚間公佈的數據，8月，全國300個城市土地出讓金總額為1449億元，環比減少11%，同比減少40%，這已是該數據連續第四個月同比下降四成左右。
"萬科上半年賣瞭800多萬平方米的房，但隻買瞭200多萬平方米的土地。"萬科總裁鬱亮在中期業績會上說，上半年土地價格仍處高位，不是拿地好時機。
"雖然基準地價並非是最終的成交地價。"中國房地產學會副會長陳國強表示，基準地價是土地估價的一個參照，其調高背後也暗示著地方政府對後市的期待。
而一受訪的大型信托公司經理說，基準地價是土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格評估的基礎，基準地價的上調，有利於確保地方政府的土地融資。
三招保地價
在樓市不景氣的背景下，地方政府也不得不出手保地價。
8月28日，北京時隔12年，再度上調瞭基準地價，其中，一級土地級別商業平均熟地價為29980元/平方米，辦公平均熟地價為29080元/平方米，居住則為28720元/平方米，工業為11600元/平方米。新的基準地價較2002年的版本大幅調高。
而濟南則於8月26日宣佈上調土地基準價，市城區商業、住宅、工業一級用地價格將分別調整為每平方米8028元、5608元、2055元，比2011年的價格分別上調瞭29.7%、36.6%和8.2%。
江西省國土資源廳近期也下發瞭《關於開展2014年度基準地價更新工作的通知》，要求各地做好基準地價的更新工作，目前江西省內各市縣都已經啟動基準地價調整的前期準備工作。
"地價最終取決於市場的供需關系和開發商針對市場的判斷，基準地價與實際成交地價關系不大，不好的地塊，底價過高的話，開發企業會選擇退出，土地也就隨之流拍。"北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永詳如是分析。
饑餓營銷也是穩地價的重要措施。中國指數研究院300城地價數據顯示，8月，全國300個城市共推出土地2537宗，環比減少 29%，同比減少25%。在供地總量下降之時，賣地總額也僅為1449億元，環比減少11%，同比減少40%。
也正因此，300城的樓面地價保住瞭環比7%的上漲勢頭，平均溢價率環比上漲2%。
其中的一線城市最具代表性，一線城市8月共推地52宗，推出土地面積300萬平方米，環比減少16%，同比減少38%。土地出讓金環比增加32%達到358億元，平價溢價率為23%，環比增加6%。
這讓地方政府和開發商陷入博弈，地方政府要保甚至是抬升地價，開發商則希望地方政府降地價，進而壓縮拿地成本和風險。
博弈之下，土地市場也頻頻出現流拍，比如被稱為"準地王"的北京孫河片區宅地，因入市的"高樓面地價、高總價"終遭流拍。
掛出優質地塊是地方政府穩地市的有效路徑，以257.4億元位列8月全國土地出讓總額榜單榜首的北京為例，北京8月掛出的華嘉胡同等多個優質地塊，刷新瞭北京的總價、單價地王，亦讓北京8月的土地出讓金總額繼今年1月、4月之後，年內第三次超過250億元。
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地方政府有其保地價的理由。
一大型信托公司的投融資部門的經理告訴21世紀經濟報道記者，基準地價是土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格評估的基礎，地方政府的土地抵押以土地估價為準，基準地價的上調，有利於房屋貸款利息確保地方政府的土地融資。
該信托經理介紹，在樓市下行的2014年，其所在的信托公司，已經大幅收緊瞭對房企的開發貸款，轉向政信項目。
"可以說，今年是政信類項目大幅崛起的一年。"上述信托經理介紹，土地出讓金收縮的背景下，加上地方債務高企且目前處於還債高峰期，地方政府項目要獲得銀行貸款難度不小，進而轉向信托公司尋求支持。
"雖然信托產品融資成本較銀行貸款高，但它的審批流程更快，基本不受政策面約束，資金到位迅速。"上述信托經理說，為把控風險，信托公司會優選財政情況不錯的市縣，縣級單位要求是國傢百強縣。
"在放貸方面，我們一般不看重土地出讓總收入，畢竟市場有好有壞，你永遠無法預判未來政府賣地金額是多少，能否償債。隻要地方財政能還上利息，就可以再貸款融資。"上述人士說。
他進一步介紹，相比之下，信托公司更關註地價。一般來說，地方政府常以土地估價的一半作為償債來源，如果地價下行，土地作為償債的價值也將隨之下行。該人士說："賣地總額不可能持續萎縮，隻要地價穩定，就可以把土地作為償款或者貸款的來源，由此確保地方財政的持續。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/07342895095.shtml
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